PROSPECT REIT มือใหม่ ลงทุนได้ไหมครับ? | Q&A กล้วยๆ EP.1167
เจาะลึก PROSPECT REIT: กองรีตโรงงานและโกดังให้เช่า ทางเลือกรับปันผล สม่ำเสมอสำหรับนักลงทุนมือใหม่
สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่กำลังมองหาสินทรัพย์ที่ช่วยสร้างรายได้สม่ำเสมอ การลงทุนในกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ “รีท” (REIT) ถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยธรรมชาติแล้วกองรีตมีลักษณะเป็นกองทรัสต์ที่จัดตั้งขึ้นมาภายใต้กฎหมายพิเศษ ซึ่งควบคุมดูแลโดยสำนักงาน ก.ล.ต. เป็นพิเศษ กฎหมายพิเศษนี้ทำให้กองรีทมีความปลอดภัยที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับการลงทุนในหุ้นทั่วไปที่นักลงทุนต้องรับผิดชอบตัวเองแบบ 100% กฎหมายพิเศษของกองทรัสต์จะเข้ามาช่วยปกป้องและดูแลนักลงทุนเพิ่มขึ้นประมาณ 20% แต่อย่างไรก็ตาม นักลงทุนก็ยังต้องรับผิดชอบและพึ่งพาการตัดสินใจซื้อของตนเองเป็นหลักอีก 80%
หัวใจของการเลือกกองรีทเพื่อเน้นรับปันผล
จุดเด่นหลักของกองรีท คือการเป็นสินทรัพย์ที่เน้นให้รายได้สม่ำเสมอเป็นหลัก ซึ่งส่วนใหญ่จะมาจากค่าเช่า ด้วยลักษณะการสร้างรายได้เช่นนี้ สินทรัพย์ประเภทนี้จึงเหมาะสมเป็นอย่างยิ่งสำหรับการเข้าซื้อเพื่อเน้นรับปันผลเป็นหลัก
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนมือใหม่ สิ่งสำคัญที่สุดที่จะต้องพิจารณาควบคู่ไปด้วยคือ “เรื่องความเสี่ยง” ของกองทรัสต์แต่ละตัว นักลงทุนควรเลือกกองรีตที่มีการกระจายความเสี่ยง (Diversify) ในหลากหลายธุรกิจเป็นอย่างดี ตัวอย่างของความเสี่ยงที่เห็นได้ชัดคือ กองรีตประเภทโรงแรมในแหล่งท่องเที่ยวอย่างภูเก็ต ที่เมื่อเกิดวิกฤตโรคระบาดและมีการปิดประเทศ รายได้ก็ย่อมได้รับผลกระทบรุนแรงทันที ดังนั้น การกระจายความเสี่ยงจึงเป็นหัวใจสำคัญที่จะช่วยให้รายได้ของกองรีตมีความมั่นคง
โอกาสเติบโตระยะยาวของ PROSPECT REIT จากอุตสาหกรรมส่งออก เมื่อพิจารณาในแง่การกระจายความเสี่ยงที่ดี PROSPECT REIT ถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ตอบโจทย์ เนื่องจากดำเนินธุรกิจโรงงานและคลังสินค้าโกดังให้เช่า โดยมีกลุ่มผู้เช่าที่ครอบคลุมทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
จุดเด่นและข้อดีที่สำคัญของ PROSPECT REIT คือการตั้งอยู่ในโซนที่เรียกว่า “ฟรีเทรดโซน” (Free Trade Zone) หรือเขตปลอดภาษีนำเข้าเป็นหลัก ซึ่งทำให้ผู้เช่าส่วนใหญ่ตัดสินใจเข้ามาเช่าพื้นที่เพื่อใช้ประโยชน์ในการส่งออกเป็นหลัก จุดนี้เองที่ช่วยให้กองทรัสต์นี้ได้รับประโยชน์ในระยะยาวจากแนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรมส่งออก
ในปัจจุบัน ธุรกิจที่พึ่งพาเพียงการบริโภคภายในประเทศ เช่น ธุรกิจประปา หรือน้ำมัน อาจมีแนวโน้มชะลอตัวลงตามโครงสร้างประชากรไทยที่เริ่มลดลงและมีอัตราการเติบโตต่ำจนถึงขั้นติดลบ ในทางตรงกันข้าม อุตสาหกรรมส่งออกจะอิงอยู่กับจำนวนประชากรโลกที่มีหลายพันล้านคน ซึ่งในหลายๆ ภูมิภาค เช่น สหรัฐอเมริกา จีน และแอฟริกา ประชากรยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง การส่งออกจึงถือเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีโอกาสเติบโตได้อย่างแน่นอนในระยะยาว และส่งผลดีต่อศักยภาพการเติบโตของ PROSPECT REIT
ความแข็งแกร่งและการกระจายความเสี่ยงที่แท้จริง
ความแข็งแกร่งในการกระจายความเสี่ยงของ PROSPECT REIT ได้รับการพิสูจน์แล้วในช่วงวิกฤตโควิด-19 ในขณะที่หลากหลายธุรกิจได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง แต่กองทรัสต์นี้ได้รับผลกระทบต่ำมาก เนื่องจากกลุ่มลูกค้ามีการกระจายตัวในหลากหลายอุตสาหกรรมรวมกันกว่า 10 อุตสาหกรรม (เกือบ 20 อุตสาหกรรม) แม้จะมีบางอุตสาหกรรมได้รับผลกระทบจนปิดตัวไปบ้าง แต่ก็ยังมีกลุ่มอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกถึง 19 อุตสาหกรรมที่ช่วยพยุงและกระจายความเสี่ยงเอาไว้ ทำให้รายได้และกำไรของกองทรัสต์มีความนิ่งและสม่ำเสมอเสมอมา
3 ตัวชี้วัดประสิทธิภาพของกองรีท ที่มือใหม่ห้ามมองข้าม ในการประเมินประสิทธิภาพการดำเนินงานของกองทรัสต์ นักลงทุนส่วนใหญ่มักพิจารณาเพียงแค่ 2 ตัวแรก แต่ความจริงแล้วจำเป็นต้องดูให้ครบทั้ง 3 ตัวชี้วัด ดังนี้:
- อัตราการเช่า (Occupancy Rate): ตัวชี้วัดนี้จะบอกว่ามีผู้เช่าพื้นที่มากน้อยเพียงใด เพราะหากมีผู้เช่าน้อยหรืออัตราการเช่ามีความแกว่งตัวสูง ก็จะส่งผลให้รายได้ผันผวนตามไปด้วย
- อัตราการต่ออายุสัญญา (Renewal Rate): หากผู้เช่าหมดสัญญาแล้วเลือกที่จะต่อสัญญาไปเรื่อยๆ จะช่วยรักษาเสถียรภาพของรายได้ได้ดีกว่า แต่หากอัตราการต่อสัญญาต่ำ กองทรัสต์จะต้องคอยหาผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทนตลอดเวลา ซึ่งทำให้รายได้มีความแกว่งตัวสูง
- อัตราการขึ้นค่าเช่า (Rental Increase Rate): ตัวชี้วัดนี้สำคัญมากและห้ามละเลยเด็ดขาด หากกองทรัสต์มีอัตราการเช่าและอัตราการต่อสัญญาสูง แต่ต้องยอมลดราคาค่าเช่าลงเรื่อยๆ เพื่อรั้งลูกค้าไว้ จะสะท้อนให้เห็นว่าความสามารถในการแข่งขันเริ่มมีปัญหา
สำหรับ PROSPECT REIT นั้น ตัวเลขชี้วัดประสิทธิภาพเหล่านี้มีการเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ยแล้วจะปรับขึ้นค่าเช่าตามรอบสัญญา ทุกๆ 3 ปี ครั้งละประมาณ 8% – 10% ซึ่งเมื่อเฉลี่ยออกมาแล้วจะคิดเป็นอัตราการเติบโตประมาณปีละ 2% – 3% รายได้จากการเช่าจึงเป็นลักษณะรายได้ประจำสม่ำเสมอ (Recurring Income) สูงมาก ทำให้มีความเหมาะสมอย่างยิ่งกับการลงทุนเพื่อคาดหวังผลตอบแทนระยะยาว
สรุปโอกาสการลงทุน ทิศทางดอกเบี้ย และปันผล ในส่วนของราคาหุ้นของกองรีทในตลาด มักจะมีความสัมพันธ์ที่ผกผันกับทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับตัวลดลง ราคากองรีตก็มักจะปรับตัวขึ้น)
จากการประเมินสภาวะตลาด คาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะยังคงนิ่งทรงตัวอยู่ที่ระดับ 1% ตลอดทั้งปี ซึ่งส่งผลให้ราคาซื้อขายของกองทรัสต์มีแนวโน้มทรงตัวตามไปด้วย อย่างไรก็ดี หากมองในทิศทางระยะสั้นช่วง 1-2 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยมีโอกาสปรับตัวลดลงได้อีกเล็กน้อยจาก 1% ลงมาอยู่ที่ระดับ 0.5% ซึ่งหากเป็นเช่นนั้น ราคากองรีทก็มีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้น แต่หากเกิดกรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวเป็นขาขึ้นอย่างรุนแรง ก็อาจส่งผลกระทบต่อราคาหุ้นในตลาดได้ ทว่าอัตราการจ่ายปันผลจะยังคงได้รับในระดับเดิม
ดังนั้น ที่ระดับราคาซื้อขายปัจจุบันที่ประมาณ 10 บาท จึงถือเป็นระดับราคาที่มีความปลอดภัยสำหรับการลงทุนในระยะสั้นประมาณ 1-2 ปี โดยกองทรัสต์นี้สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนจากปันผลได้สูงถึงประมาณ 6% – 7% ซึ่งถือเป็นผลตอบแทนที่คุ้มค่าและไม่แย่เลยสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการปั้นพอร์ตสร้าง Passive Income ในระยะยาว
หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษา และการเขียนบล็อกเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หรือชี้นำให้ซื้อ ถือ หรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน
