กอง REIT ขึ้นมาเกือบ 50% จะโดนลากไปกินไหม? เจาะลึกความสัมพันธ์กับอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่นักลงทุนต้องรู้!

สำหรับนักลงทุนในยุคนี้ ปฏิเสธไม่ได้เลยครับว่าหนึ่งในสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนได้อย่างร้อนแรงและถูกพูดถึงเป็นอย่างมากก็คือ กอง REIT (Real Estate Investment Trust) โดยเฉพาะในปีนี้ที่มีกระแสข่าวและข้อมูลระบุว่าราคาปรับตัวสูงขึ้นมาเกือบจะ 50% แล้ว

เมื่อเห็นตัวเลขการเติบโตที่สูงขนาดนี้ คำถามสำคัญที่เกิดขึ้นในใจของนักลงทุนหลายคนก็คือ “ราคาที่พุ่งขึ้นมาเกือบ 50% แล้วแบบนี้ จะมีโอกาสโดนลากไปกินหรือเปล่า?” หรือพูดง่ายๆ ก็คือ ตลาดกำลังจะปรับฐานหรือมีแรงเทขายสกัดดาวรุ่งหลังจากที่ขึ้นมาแรงขนาดนี้หรือไม่

ในบทความนี้ เราจะมาเจาะลึกกลไกที่อยู่เบื้องหลังการเคลื่อนไหวของ กอง REIT เพื่อให้คุณเข้าใจรอบวงจรและสามารถประเมินทิศทางได้อย่างถูกต้อง โดยไม่ต้องกังวลกับคำว่า “จะโดนลากไปกิน” อีกต่อไปครับ

เจาะลึกความสัมพันธ์แปรผกผันระหว่าง กอง REIT กับ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย

เพื่อที่จะตอบคำถามนี้ได้อย่างถูกต้องและเป็นระบบ เราต้องย้อนกลับมาทำความเข้าใจกลไกและธรรมชาติของสินทรัพย์ประเภทนี้กันก่อนครับความจริงที่นักลงทุนต้องทราบคือ โดยปกติแล้วราคาของ กอง REIT จะมีความสัมพันธ์ในทิศทางที่ “แปรผกผัน” (Inversely Related) กับ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ของธนาคารกลางอย่างชัดเจน

เมื่อทิศทางของ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เปลี่ยนแปลงไป มันจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาของ กอง REIT เสมอ โดยเราสามารถแบ่งสถานการณ์และฉากทัศน์ที่จะเกิดขึ้นออกเป็น 2 ทิศทางหลักๆ ดังนี้ครับ

1. เมื่อ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงทรงตัวคงที่ หรืออยู่ในช่วงขาลงต่อไป

หากสภาวะเศรษฐกิจเอื้ออำนวยให้ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ยังคงอยู่ในระดับที่ “คงที่” หรือมีแนวโน้มที่จะปรับ “ลดลงต่อ” อย่างแน่นอน ปัจจัยนี้จะเป็นแรงส่งชั้นดีและเป็นปัจจัยสนับสนุนเชิงบวกที่ทำให้ราคาของ กอง REIT ยังสามารถปรับตัว “ขึ้นได้อีก” อย่างแน่นอนครับ

ดังนั้น แม้ว่าราคาจะปรับตัวขึ้นมาแล้วถึง 50% แต่หากทิศทางดอกเบี้ยนโยบายยังเป็นใจ ราคาก็ยังคงมีศักยภาพที่จะไต่ระดับสูงขึ้นไปได้เรื่อยๆ โดยที่ยังไม่ถึงจุดสิ้นสุดของรอบขาขึ้น

2. เมื่อ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย พลิกกลับมาเป็นขาขึ้นอย่างรุนแรง

ในทางตรงกันข้าม หากสถานการณ์เศรษฐกิจและเงินเฟ้อกดดันให้ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เปลี่ยนทิศทางกลายเป็น “ขาขึ้นแรงๆ” หรือปรับขึ้นอย่างรุนแรงและรวดเร็ว ปัจจัยนี้จะส่งผลกระทบในเชิงลบโดยตรงทันที ซึ่งจะส่งผลทำให้ราคาของ กอง REIT ปรับตัว “ลดลง” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ครับ

เข้าใจรอบวัฏจักร (Cycle) เพื่อการลงทุนที่ปลอดภัย

อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่นักลงทุนต้องพึงระลึกไว้เสมอในการเข้าลงทุนใน กอง REIT ก็คือ สินทรัพย์ประเภทนี้มีลักษณะการเคลื่อนไหวที่เป็น “ไซเคิล” (Cycle) หรือมีรอบวัฏจักรที่ค่อนข้างชัดเจน

โดยรอบไซเคิลของการปรับตัวขึ้นและลงของ กอง REIT นั้น จะดำเนินไปและผูกโยงอยู่กับวัฏจักรของ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เป็นหลักนั่นเอง

ดังนั้น หากถามว่าราคาที่ขึ้นมา 50% จะโดนลากไปกินหรือไม่ คำตอบจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับระดับราคาที่สูงขึ้นมาเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับว่าในปัจจุบันเรากำลังอยู่ในช่วงใดของ “ไซเคิลดอกเบี้ยนโยบาย” ต่างหากครับ

• ช่วงดอกเบี้ยนโยบายขาลง/คงที่: จะเป็นช่วงเวลาที่เปรียบเสมือนลมใต้ปีกของ กอง REIT ทำให้ราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ต่อเนื่อง
• ช่วงดอกเบี้ยนโยบายขาขึ้นแรงๆ: จะเป็นช่วงเวลาที่ราคามีโอกาสปรับตัวลดลงตามรอบไซเคิล

บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุน

การปรับตัวขึ้นมาเกือบ 50% ของ กอง REIT ในปีนี้ เป็นเครื่องยืนยันชั้นดีถึงความน่าสนใจของสินทรัพย์ประเภทนี้ในสภาวะดอกเบี้ยที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ทิศทางในอนาคตว่าจะไปต่อหรือจะปรับตัวลงนั้น จะถูกตัดสินด้วยแนวโน้มของ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย เป็นหลัก

หากคุณเป็นนักลงทุนที่สนใจใน กอง REIT สิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องทำไม่ใช่การตื่นตระหนกกับราคาที่ขึ้นมาสูง แต่คือการเฝ้าติดตามและวิเคราะห์ทิศทางของ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย อย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถประเมินได้อย่างเท่าทันว่าสินทรัพย์กำลังอยู่ในช่วงใดของไซเคิล และวางแผนการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนต่อไปครับ

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อการศึกษา และการเขียนบล็อกเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำในการลงทุน หรือชี้นำให้ซื้อ ถือ หรือขายหลักทรัพย์ใดๆ ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน