แชร์ความรู้ หุ้นนิคม จาก IR WHA

Posted by: @

↑

ที่ช่วงนี้หุ้นนิคมราคาตก (13 Nov) เพราะก่อนหน้านี้ที่ตลาดมันลบ หุ้นตัวอื่นก็ลง แต่หุ้นนิคมไม่ลง แล้วขึ้นด้วย กองทุนที่ถือก็กลัวขายหมู ก็ไม่ขายกัน พอตอนนี้คนเริ่มขายกันแล้ว เค้าก็เลยขายบ้าง

เวลาล่วงหน้าที่บริษัทจะรู้ว่าลูกค้าคนนี้จะซื้อที่ในนิคมหรือเปล่า มีระยะเวลาแค่ 1-2 เดือนเอง

Process เวลาลูกค้าจะซื้อ คือ จะติดต่อ agent, รัฐบาล หรือติดต่อมาโดยตรงเลย เพื่อมา site-visit ก่อนตกลงเอา และเซ็นสัญญา process นี้ใช้เวลาประมาณ 1-2ปี หรือบางเจ้า 6 เดือนก็มี แล้วตอนจะมา sign contract ก็อาจมีปัจจัยไม่แน่นอน เช่น ต้องลุ้นว่าจะได้ BOI ไหม ถ้าไม่ได้เค้าก็ไม่เอา เป็นต้น

 

เป้า land sale ปีนี้

ปีนี้น่าจะขายได้ 2700ไร่

 

สัดส่วนรายได้

IE(industrial estate) (นิคม) 44% 

Logistic 32% จะแบ่งเป็นคลัง กับ ขาย asset เข้ากอง reit ซึ่งเรื่องคลังสินค้าปีนี้(2023)จริง ๆ มาจากไทยมากกว่าตปท.

Power & utility 20% แต่เดี๋ยวปีหน้าจะ recover กลับมาเป็น 30% เพราะรัฐบาลเหมือนมีตึงค่าไฟไว้ หรือนโยบาลอะไรสักอย่างนี่แหละ จำไม่ได้

 

ปีปกติ ลูกค้ามาดูที่เฉลี่ย 10 คน จะเอาสัก 5 คน ก็ราว 50%(สถิติคร่าว ๆ ไม่ได้แน่นอน)

ปีนี้(2023)กับปีที่แล้ว(2022) ถือว่าเป็นปีที่ดีกว่าปกติของนิคม เพราะการไหลออกจากจีนจากการเปิดประเทศ แล้วบริษัทในจีนเริ่มเห็นแล้วว่าอยู่จีนที่เดียวไม่ค่อยดี โดนปิดประเทศ รัฐบาลสั่งบริษัทในประเทศตัวเองได้หมด บริษัทเลยต้องการ diversify มาที่ไทย สัดส่วนการขายที่ดินในจีนเลยโตขึ้นมากตอนนี้เป็น 50% เลย

 

สัดส่วนการที่ดินที่ขายให้จีน

ธุรกิจ Auto 25% คนอาจจะคิดว่าส่วนนี้เยอะ แต่สื่อแค่ออกข่าวบ่อย เรียกเสียงฮือฮาเฉย ๆ เลยดูเหมือนส่วนนี้เยอะ

ธุรกิจ Consumer 25% ปกติลูกค้าธุรกิจนี้จะมา แต่มาจะมาซื้อแบบ 50 70 100ไร่ แต่รวม ๆ กันแล้ว มันเยอะ

Electronic 18-19%

แล้วก็อื่น ๆ 

 

ปัญหาที่ทำให้นิคมสะดุดก็คือ Covid และการปิดประเทศค่อนข้างเป็นปัญหา เพราะมาดูที่ไม่ได้ ส่วนเศริฐกิจโลกหดตัว ไม่ค่อยมีผล

 

ซื้อที่ดินมาทำนิคมโดนโก่งราคาไหม?

ปกติเวลานิคมจะซื้อที่ จะซื้อผ่าน agent หรือผ่านชื่อคนใน WHA เค้าห้ามไม่ให้ใช้ชื่อบริษัทไปซื้อที่อยู่แล้ว และถ้าคนรู้ว่า WHA จะมาซื้อ อันนี้คือซวยของบริษัทเลยราคาอัพแน่ 30-40%++

 

เวลามาซื้อที่ลูกค้ามาซื้อที่ เค้า concern เรื่อง green area ไหม?

ไม่เคยมีถามถึงเลย ปกติ Green area เป็นมาตรฐานของนิคมอยู่แล้วว่าต้องมีสัดส่วนเท่าไหร่ แล้ว WHA ต้องได้ประโยชน์ส่วนนี้ ไม่ใช่ลูกค้า WHA จะมาเคลมได้ ซึ่งนอกจาก green area WHA ก็มีติด Solar roof อยู่แล้วค่อนข้างเยอะ

 

เวลาขยายไปตปท. หรือลูกค้ามาซื้อที่ เค้ายึดติดแบรนด์ WHA หรือ CEO คุณจรีพร?

ส่วนใหญ่จะติดแบรนด์ WHA กับถ้าที่ต้องไหนได้ตามความต้องการเค้า เค้าก็เอามากกว่ายึดติดตัว CEO เพราะนักธุรกิจต่างประเทศไม่ได้รู้จักคุณจรีพรอยู่แล้ว

ขอบคุณสำหรับข้อมูลครับ

ความเห็นเรื่องราคาหุ้น เท่าที่อัพเดทงบ Q3 ภาพรวมผมคิดว่าตลาด De-Rate P/E ลงทั้งตลาดเลยนะครับ ประมาณ 5x 

และอีกประเด็นคือ หุ้น Growth หลายๆตัวตลาดก็เริ่มไม่ให้ Premium แล้ว แม้จะตั้งเป้าสูงมากแค่ไหน Fair P/E ก็กองอยู่ที่ Core P/E ไม่ใช่เฉพาะกลุ่มนิคมฯนะครับ

ความเห็นล้วนๆนะครับ 🙂 

@prapas-b88 ขอบคุณมากครับ อาจารย์ 😆